Odellplattor över hela landet

Kommer ni ihåg Danellgroparna från början av 1990-talet? Nu har branschen fått ett nytt begrepp att leka med: Odellplattor. När ränte- och investeringsbidrag försvinner vid årsskiftet gäller det att ha hunnit gjuta bottenplattan för att kunna ta del av pengarna.

Hur de slopade ränte- och investeringsbidragen slår mot nyproduktionen skiljer sig mellan olika kommuner och olika bolag. I vissa fall - som i Sundbyberg - är det tvärstopp, i andra fall har projekt legat så pass bra till i planeringskedjan att man hunnit börja gjuta bottenplattor före årsskiftet och därmed kunnat ställa sig i kö för bidragspengar. På överhettade marknader som Malmö och Göteborg är resursbristen det stora problemet. Bostadsbolagen kan inte börja bygga eftersom man inte får in anbud, åtminstone inte till det pris som kalkylerna förutsätter.

Sedan är det frågan om hur långt pengarna räcker. Den samlade potten för investeringsbidraget är begränsat till 2,5 miljarder kronor - 1 miljard till Stockholmsområdet och 1,5 miljarder till resten av landet. I Stockholm ser pengarna ut att räcka, men för resten av landet ser det värre ut. I dagsläget finns det bara 50 Mkr kvar oanvända, samtidigt som det ligger obehandlade ansökningar för 315 Mkr. Först till kvarn gäller.

Sundbyberg har i projektet Stora Ursvik på Järvafältet sin största bostadsexploatering på 25 år. Här ska 4000 lägenheter och 450 småhus byggas de närmaste åren. Tanken var att en del av lägenheterna skulle bli hyresrätter i kommunägda Förvaltarens regi. Så blir det inte.
-Vi skrinlägger hela vår planerade projektstock på ungefär 200 lägenheter. Kalkylerna går helt enkelt inte ihop i och med slopandet av ränte- och investeringsbidragen. Projekten låg dessutom i ett så tidigt planskede att vi inte hinner stressa fram några Odellplattor, säger Eva Nygren, bostadschef på Förvaltaren.

De senaste årens påskyndande av planprocesserna i Stockholm gör annars att relativt många Odellplattor hunnit igång i länet..
- Det hade varit ganska smakfullt om regeringen haft någon typ att nedtrappning och en viss övergångstig, säger Hans Pettersson, vd på Familjebostäder, som ändå hinner med att gjuta bottenplattor till merparten av de 400-500 lägenheter som är på gång.

Michael Cocozza, vd Botrygg Bygg, ser möjlighet för en fortsatt marknad för hyresrätter - åtminstone i storstäderna.
-Det är svårt att överblicka konsekvenserna av att bidragen försvinner. En skaplig del av bidragen har väl tidigare hamnat i fickorna på materialleverantörer och entreprenörer. Just nu är marknaden kokhet, men säg att den kyls av en aning så gynnar det oss som köpare av fastigheter och mark. Rimligen så faller priserna, säger Michael Cocozza.
-På centrala lägen i Göteborg,

Stockholm och Linköping går det alltid att bygga hyreslägenheter. Sedan får vi se. I vissa projekt kommer vi att försöka ändra inriktningen till bostadsrätter. I andra fall går det inte på grund av att byggrätten är villkorat av att det blir hyresrätt.

Nyköping är en av de kommuner som fått ett uppsving på grund av de senaste årens rekordartade bostadsbrist i Stockholm. Långpendlingen har blivit allt vanligare. Men de ökade invånarantalet gör också att det måste byggas fler bostäder. När det gäller hyresrätter vilar det ett tungt ansvar på det kommunala bostadsföretaget Nyköpingshem. Men förändringen när det gäller investerings- och räntebidragen innebära att företaget kan tvingas att slå på bromsen.
-Vi kommer inte att slå på något idiotstopp säger Christer Gustavsson vd på Nyköpingshem.
-Vi gör klart det vi planerat.
Totalt handlar det om ett 30-tal lägenheter som vi räddar innan bromsarna slår till.

Skåne och framför allt Malmö har förmodligen landets hetaste och mest resursknappa marknad just ni.
Susanne Rikardsson, projekt- och strategichef på MKB:
-Vi kommer att följa våra planer och bygga mellan 300 och 500 lägenheter om året i Malmö. Att stressa fram Odellplattor är inget för oss, även om vi skulle vilja.

Vi bedriver en långsiktig förvaltande verksamhet och planerar för att klara oss utan att behöva luta sig mot subventioner.
-Vårt stora bekymmer är den grymma resursbristen på marknaden. Vi får inte in anbud på våra jobb och hos entreprenörerna råder huggsexa när det gäller personal. För vår del är ändå nyproduktionen det lilla i jämförelse med renoverings- och underhållsberget, säger Susanne Rikardsson.

Ystad är en tillväxtort. På senare år har efterfrågan på bostäder ökat. Men de nya förutsättningarna gör det nu svårare att kunna genomföra planerade byggprojekt.
- Vi håller på att ta fram en detaljplan för 52 lägenheter och som vi hade tänkt påbörja i bästa fall om ett år, säger Toste Clementsson vd Ystadbostäder. Men som om det ser ut med de hyresnivåer man kan ta ut idag så går det inte att bygga.

Bostadsbolaget i Göteborg är igång med 380 lägenheter i västra Eriksberg. Den första etappen på 121 lägenheter är inne i stomskedet. För etapp två (104 lägenheter) har man sökt bidrag, fått bygglov och börjat gjuta bottenplattor. Vad som händer med resterande 155 lägenheter är mer oklart. Tanken är att byggstarta under 2008.
-Det handlar inte bara om vi får bidrag eller ej. Den heta marknaden är ett bekymmer. Vi har svårt att få in anbud, åtminstone till något så när vettiga priser, säger Leif Andersson, chef för nyproduktionen på Bostadsbolaget.

I början av året startades bolaget Skanska Hyresbostäder AB med syftet att utveckla, bygga och förvalta hyresrätter i egen regi. Med kostnadseffektivt byggande - och erfarenheter från projekt som Bo klok och Moderna Hus i bagaget - var målet att inom loppet av några år komma upp i en årsproduktion av ungefär 1000 lägenhet.
Hittills har man hunnit byggstarta ungefär 100 lägenheter, samtliga inom ramen för Odellplattornas deadline och med inlämnade ansökningar om investeringsbidrag. Vad som händer sedan, med de förändrade kalkylförutsättningarna, är mera ovisst.
-Vi bromsar upp och avvaktar. Det är väldigt svårt att säga vad som kommer att hända. Generellt sett tror jag vi kan fortsätta våra produktionsplaner för projekt som ligger i så kallade A-lägen, centrala, attraktiva områden där hyresnivåerna i det befintliga beståndet redan ligger högt. B- och C-lägen är värre, säger Nils Olof Nilsson, vd på Skanska Hyresbostäder.

Uppsala är en universitetsstad med hög inflyttning och stor efterfrågan på hyresrätter. Bristen på bostäder, framför studentbostäder är ett växande problem i kommunen. Det kommunala bostadsföretaget Uppsalabostäder har under det senaste året satsat en hel del på att bygga i kapp den stora efterfrågan. Regeringens drastiska beslut kom som en kalldusch för företaget. För att klara de ändrade förutsättningarna gjuter nu de Odellplattor. De sista kommer att stå klara några dagar före nyår.
Men något totalt byggstopp blir det dock inte.

Även i Gävle gjuter företagen nu Odellplattor. Enligt Jan Hugg vd på Gavlebostäder finns det risk för att företaget att tvingas lägga en del planerade byggprojekt i malpåse.
- Framöver kommer vår bostadsproduktion mycket sannolikt att påverkas, säger Jan Hugg. Vi har inget som vi har fattat beslut om ännu men troligtvis kommer ett 50-tal lägenheter att inte bli av på grund av den här förändringen.

Jan Hugg är kritisk till den korta tiden för avveckling av byggstöden.
- Den borde ha legat mer i takt med hur planeringsprocesser ser ut inom branschen, säger han Det här blir hackigt och drastiskt. Vi hade behövt en planeringssträcka på minst ett år. Hur mycket vi nu måste avstå från att bygga vet jag inte.

Gävle är en tillväxtort och vi har i dagsläget en kö med totalt 10 000 bostads- och bytesansökningar.
Sandvikenhus Byggchef Anders Nordgren håller med:
- Det borde ha funnits ett förslag hur man ska gå vidare innan det här beslutet togs. Till viss del känns beslutet ogenomtänkt.

I Umeå har byggandet stått stilla fram tills för några år sedan. Den största byggherren, Bostadsföretaget Bostaden, kommer dock inte att drabbas hårt av förändringarna. De har fått i gång de flesta av sina byggprojekt.
- Vi har bidrag på allt som färdigställs och det innebär att vi inte behöver ta något nytt beslut förrän hösten 2007, säger han.

Trots att företaget klarat av den pågående byggproduktionen är Anders Wangel kritisk till regeringens agerande.
- Man beskattar bygginvesteringarna ganska tufft och det har man försvarat med att man istället ger en hel del bidrag, säger han. I det här läget talar regeringen inte om vilka intäkter man har. Det som händer är att det kommer att byggas mindre och då blir det automatiskt mindre inkomster för staten.







ByggIndustrin 2006-12-14

Botrygg vann mot cykelaffär

Tvisten mellan Cocozzas Botrygg fastigheter och affären Cykelringen avgjordes på onsdagen av tingsrätten i Linköping. Cykelaffären behöver inte betala hela hyran de är skyldiga Botrygg, men de vann inte målet och måste betala alla rättegångskostnader.

Tvisten började när Botrygg skulle riva alla sina hus på och runt Bantorget i centrala Linköping för att sedan bygga nya. Cykelringen, som blev erbjudna alternativa lokaler, tackade nej till dessa och höll sig kvar ända till 2004 i det halvrivna huset. I tingsrätten hävdade affären att Botrygg inte kunde erbjuda dem en lika bra affärslokal som den de hade.

Störde verksamheten
Eftersom Cykelringen tyckte att rivningsarbetena störde deras affärsverksamhet så pass mycket hävdar de att de borde få ett hyresavdrag som är större än de över 400 000 kronor de är skyldiga Botrygg i obetald hyra.

Cykelringen beskriver problem som översvämningar och brist på varmvatten. Dessutom ska ljudet från rivningsarbetena intill ha varit så pass högt att de inte kunnat föra samtal i lokalen.

Halva hyran
Botrygg menade däremot att de rivningsarbeten som skett inte har stört Cykelringen så mycket som affären hävdar, utan att de har kunnat bedriva sin verksamhet i någorlunda normal omfattning.

Tingsrätten ger Botrygg rätt i tvisten men har trots det kommit fram till att rivningarna faktiskt skadade Cykelringens affärsverksamhet så pass mycket att de endast behöver betala 50 procent av hyran de är skyldiga Botrygg. Eftersom byggföretaget vann målet ska Cykelringen också betala deras rättegångskostnader, sammanlagt 180 000 kronor.





Linköpings Tidning 2006-12-14